Foglaló vagy előleg ingatlanvásárlásnál

 

Az előleg és a foglaló közötti különbség jelentős hatással lehet egy ingatlanügylet kimenetelére. Míg az előleg visszajár a vevőnek szerződésmeghiúsulás esetén, a foglaló elveszhet vagy akár megduplázódhat, ami komoly pénzügyi következményekkel járhat.

Ingatlanvásárlás során gyakran találkozhatunk a foglaló és előleg fogalmával. Bár sokan szinonimaként használják ezeket a kifejezéseket, valójában jelentős jogi és pénzügyi különbségek vannak közöttük, amelyek döntő jelentőségűek lehetnek, ha az adásvételi szerződés valamiért meghiúsul. Az előleg és foglaló alapvető különbségei Járjuk akkor körbe a foglaló vagy előleg témakörét részletesen: Az előleg lényegében a vételár előre fizetett része, amit a vevő az adásvételi szerződés aláírásakor fizet. Jogi természete egyszerű: ez egy részletfizetés, amelynek összege mindig beleszámít a teljes vételárba. Az előleg legfontosabb jellemzője, hogy bármilyen okból hiúsul meg az adásvétel, teljes összegében visszajár a vevőnek. Ezzel szemben a foglaló kettős funkcióval rendelkezik. Egyrészt jelzi a vevő komoly vásárlási szándékát, másrészt szankciós szerepet tölt be, ösztönözve mindkét felet a szerződés teljesítésére. Összege szintén a vételár részét képezi, azonban a szerződés meghiúsulása esetén sajátos szabályok vonatkoznak rá: Ha az eladó hibájából nem valósul meg az adásvétel, köteles a foglaló dupláját visszafizetni a vevőnek. Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, elveszíti a teljes foglaló összegét, amely az eladónál marad. Melyiket válasszuk a szerződésben? Elméleti szempontból a foglaló kedvező biztosítéknak tűnhet mindkét fél számára. Egyfajta automatikus kártérítésként szolgál, hiszen a károsult fél kompenzációt kap anélkül, hogy bizonyítania kellene a tényleges kárát. Ez ösztönzi a feleket a szerződés komolyan vételére és betartására. A gyakorlatban azonban a vevő általában kiszolgáltatottabb helyzetben van. Még ha jogilag indokolt lenne is a kártérítés a vevő számára, az érvényesítés nehézségekbe ütközhet. A valóságban nem annyira a jogszabályok, hanem az alkupozíció határozza meg a kimenetelt. A piaci gyakorlat szerint a foglaló összege általában a vételár 10-20%-a között mozog. Ha ennél magasabb összeget fizet a vevő, azt célszerű már előlegként kezelni. Csatolmány: foglalo-eloleg2.png Egy gyakorlati példa Képzeljünk el egy 50 millió forint értékű társasházi lakást. A vevő szerződéskötéskor 7,5 millió forintot ad át az eladónak, amiből 5 millió forint foglaló, 2,5 millió forint pedig előleg. A szerződés meghiúsulása esetén az alábbi forgatókönyvek lehetségesek: Ha a vevő hibájából nem jön létre az adásvétel (például nem fizeti meg időben a vételárrészletet), az eladó megtarthatja az 5 millió forintos foglalót, de a 2,5 millió forintos előleget vissza kell fizetnie. Amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért (például nem törli a terheket a tulajdoni lapról), nemcsak a teljes 7,5 millió forintot kell visszaadnia, hanem további 5 millió forintot is fizetnie kell a vevőnek. Olyan eset is előfordulhat, amikor egyik fél sem felelős a meghiúsulásért (például vis maior esetén). Ilyenkor a teljes befizetett összeg, vagyis a 7,5 millió forint visszajár a vevőnek, és egyik félnek sincs további fizetési kötelezettsége. Hitelfelvétel esetén különösen fontos a különbségtétel Különösen jelentős a különbség, ha a vevő banki hitellel vásárol ingatlant. Ilyenkor a vevő kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül, mivel a szerződés teljesítése a banki hitel jóváhagyásától függ. Fontos tudni, hogy jogilag a vevő hibájának számít, ha nem kapja meg időben a hitelt, így elveszítheti a foglalót. Éppen ezért hitelfelvétel esetén érdemes az eladóval megállapodni abban, hogy a befizetett összeget előlegnek tekintsék, vagy legalább részben visszajárjon, ha a vevő önhibáján kívül nem kap hitelt. Ez egy kompromisszumos megoldás lehet, ami mindkét fél érdekeit figyelembe veszi. Az ingatlanvásárlás jelentős pénzügyi döntés, ezért mindig érdemes tisztában lenni a foglaló és előleg közötti különbségekkel, valamint ezek jogi következményeivel. A szerződés aláírása előtt célszerű jogi szakember tanácsát kérni, hogy az adott helyzetben melyik megoldás a legkedvezőbb.

Ingatlanvásárlás során gyakran találkozhatunk a foglaló és előleg fogalmával. Bár sokan szinonimaként használják ezeket a kifejezéseket, valójában jelentős jogi és pénzügyi különbségek vannak közöttük, amelyek döntő jelentőségűek lehetnek, ha az adásvételi szerződés valamiért meghiúsul.

Az előleg és foglaló alapvető különbségei

Járjuk akkor körbe a foglaló vagy előleg témakörét részletesen: Az előleg lényegében a vételár előre fizetett része, amit a vevő az adásvételi szerződés aláírásakor fizet. Jogi természete egyszerű: ez egy részletfizetés, amelynek összege mindig beleszámít a teljes vételárba. Az előleg legfontosabb jellemzője, hogy bármilyen okból hiúsul meg az adásvétel, teljes összegében visszajár a vevőnek.

Ezzel szemben a foglaló kettős funkcióval rendelkezik. Egyrészt jelzi a vevő komoly vásárlási szándékát, másrészt szankciós szerepet tölt be, ösztönözve mindkét felet a szerződés teljesítésére. Összege szintén a vételár részét képezi, azonban a szerződés meghiúsulása esetén sajátos szabályok vonatkoznak rá:

  • Ha az eladó hibájából nem valósul meg az adásvétel, köteles a foglaló dupláját visszafizetni a vevőnek.
  • Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, elveszíti a teljes foglaló összegét, amely az eladónál marad.

Melyiket válasszuk a szerződésben?

Elméleti szempontból a foglaló kedvező biztosítéknak tűnhet mindkét fél számára. Egyfajta automatikus kártérítésként szolgál, hiszen a károsult fél kompenzációt kap anélkül, hogy bizonyítania kellene a tényleges kárát. Ez ösztönzi a feleket a szerződés komolyan vételére és betartására.

A gyakorlatban azonban a vevő általában kiszolgáltatottabb helyzetben van. Még ha jogilag indokolt lenne is a kártérítés a vevő számára, az érvényesítés nehézségekbe ütközhet. A valóságban nem annyira a jogszabályok, hanem az alkupozíció határozza meg a kimenetelt. A piaci gyakorlat szerint a foglaló összege általában a vételár 10-20%-a között mozog. Ha ennél magasabb összeget fizet a vevő, azt célszerű már előlegként kezelni.

Ingatlanvásárlás során gyakran találkozhatunk a foglaló és előleg fogalmával. Bár sokan szinonimaként használják ezeket a kifejezéseket, valójában jelentős jogi és pénzügyi különbségek vannak közöttük, amelyek döntő jelentőségűek lehetnek, ha az adásvételi szerződés valamiért meghiúsul. Az előleg és foglaló alapvető különbségei Járjuk akkor körbe a foglaló vagy előleg témakörét részletesen: Az előleg lényegében a vételár előre fizetett része, amit a vevő az adásvételi szerződés aláírásakor fizet. Jogi természete egyszerű: ez egy részletfizetés, amelynek összege mindig beleszámít a teljes vételárba. Az előleg legfontosabb jellemzője, hogy bármilyen okból hiúsul meg az adásvétel, teljes összegében visszajár a vevőnek. Ezzel szemben a foglaló kettős funkcióval rendelkezik. Egyrészt jelzi a vevő komoly vásárlási szándékát, másrészt szankciós szerepet tölt be, ösztönözve mindkét felet a szerződés teljesítésére. Összege szintén a vételár részét képezi, azonban a szerződés meghiúsulása esetén sajátos szabályok vonatkoznak rá: Ha az eladó hibájából nem valósul meg az adásvétel, köteles a foglaló dupláját visszafizetni a vevőnek. Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, elveszíti a teljes foglaló összegét, amely az eladónál marad. Melyiket válasszuk a szerződésben? Elméleti szempontból a foglaló kedvező biztosítéknak tűnhet mindkét fél számára. Egyfajta automatikus kártérítésként szolgál, hiszen a károsult fél kompenzációt kap anélkül, hogy bizonyítania kellene a tényleges kárát. Ez ösztönzi a feleket a szerződés komolyan vételére és betartására. A gyakorlatban azonban a vevő általában kiszolgáltatottabb helyzetben van. Még ha jogilag indokolt lenne is a kártérítés a vevő számára, az érvényesítés nehézségekbe ütközhet. A valóságban nem annyira a jogszabályok, hanem az alkupozíció határozza meg a kimenetelt. A piaci gyakorlat szerint a foglaló összege általában a vételár 10-20%-a között mozog. Ha ennél magasabb összeget fizet a vevő, azt célszerű már előlegként kezelni. Csatolmány: foglalo-eloleg2.png Egy gyakorlati példa Képzeljünk el egy 50 millió forint értékű társasházi lakást. A vevő szerződéskötéskor 7,5 millió forintot ad át az eladónak, amiből 5 millió forint foglaló, 2,5 millió forint pedig előleg. A szerződés meghiúsulása esetén az alábbi forgatókönyvek lehetségesek: Ha a vevő hibájából nem jön létre az adásvétel (például nem fizeti meg időben a vételárrészletet), az eladó megtarthatja az 5 millió forintos foglalót, de a 2,5 millió forintos előleget vissza kell fizetnie. Amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért (például nem törli a terheket a tulajdoni lapról), nemcsak a teljes 7,5 millió forintot kell visszaadnia, hanem további 5 millió forintot is fizetnie kell a vevőnek. Olyan eset is előfordulhat, amikor egyik fél sem felelős a meghiúsulásért (például vis maior esetén). Ilyenkor a teljes befizetett összeg, vagyis a 7,5 millió forint visszajár a vevőnek, és egyik félnek sincs további fizetési kötelezettsége. Hitelfelvétel esetén különösen fontos a különbségtétel Különösen jelentős a különbség, ha a vevő banki hitellel vásárol ingatlant. Ilyenkor a vevő kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül, mivel a szerződés teljesítése a banki hitel jóváhagyásától függ. Fontos tudni, hogy jogilag a vevő hibájának számít, ha nem kapja meg időben a hitelt, így elveszítheti a foglalót. Éppen ezért hitelfelvétel esetén érdemes az eladóval megállapodni abban, hogy a befizetett összeget előlegnek tekintsék, vagy legalább részben visszajárjon, ha a vevő önhibáján kívül nem kap hitelt. Ez egy kompromisszumos megoldás lehet, ami mindkét fél érdekeit figyelembe veszi. Az ingatlanvásárlás jelentős pénzügyi döntés, ezért mindig érdemes tisztában lenni a foglaló és előleg közötti különbségekkel, valamint ezek jogi következményeivel. A szerződés aláírása előtt célszerű jogi szakember tanácsát kérni, hogy az adott helyzetben melyik megoldás a legkedvezőbb.

Egy gyakorlati példa

Képzeljünk el egy 50 millió forint értékű társasházi lakást. A vevő szerződéskötéskor 7,5 millió forintot ad át az eladónak, amiből 5 millió forint foglaló, 2,5 millió forint pedig előleg.
A szerződés meghiúsulása esetén az alábbi forgatókönyvek lehetségesek:

Ha a vevő hibájából nem jön létre az adásvétel (például nem fizeti meg időben a vételárrészletet), az eladó megtarthatja az 5 millió forintos foglalót, de a 2,5 millió forintos előleget vissza kell fizetnie.

Amennyiben az eladó felelős a meghiúsulásért (például nem törli a terheket a tulajdoni lapról), nemcsak a teljes 7,5 millió forintot kell visszaadnia, hanem további 5 millió forintot is fizetnie kell a vevőnek.

Olyan eset is előfordulhat, amikor egyik fél sem felelős a meghiúsulásért (például vis maior esetén). Ilyenkor a teljes befizetett összeg, vagyis a 7,5 millió forint visszajár a vevőnek, és egyik félnek sincs további fizetési kötelezettsége.

Hitelfelvétel esetén különösen fontos a különbségtétel

Különösen jelentős a különbség, ha a vevő banki hitellel vásárol ingatlant. Ilyenkor a vevő kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül, mivel a szerződés teljesítése a banki hitel jóváhagyásától függ. Fontos tudni, hogy jogilag a vevő hibájának számít, ha nem kapja meg időben a hitelt, így elveszítheti a foglalót.

Éppen ezért hitelfelvétel esetén érdemes az eladóval megállapodni abban, hogy a befizetett összeget előlegnek tekintsék, vagy legalább részben visszajárjon, ha a vevő önhibáján kívül nem kap hitelt. Ez egy kompromisszumos megoldás lehet, ami mindkét fél érdekeit figyelembe veszi.

Az ingatlanvásárlás jelentős pénzügyi döntés, ezért mindig érdemes tisztában lenni a foglaló és előleg közötti különbségekkel, valamint ezek jogi következményeivel. A szerződés aláírása előtt célszerű jogi szakember tanácsát kérni, hogy az adott helyzetben melyik megoldás a legkedvezőbb.

 

Képek forrása: https://focusingatlan.hu/

 

Több cikk:

Safe Laser vásárlás: mire figyelj, hogy a legjobb döntést hozd meg?

Quebeck, a forradalmi kutyaápolási márka

Minden, amit a fali csempékről érdemes tudni

Címkék

Related Posts